‘전세 계약, 두렵지 않아요. 전세사기 예방 AtoZ’ 안내서 배포
계약 전 확인할 사항
✅주택 시세 조회 ✅전세가율 계산 ✅선순위 권리 확인 ✅건축물대장 열람
먼저 해야할 건 자금 규모에 맞는 안전한 주택을 찾는 것이다. 주택의 시세를 정확히 파악하고 적정한 전세 보증금인지 판단하는 것이 중요하다. 후보지 주택의 전세가율을 파악해야 한다. ‘전세가율’이란 전세가격(=전세 보증금)이 집의 매매가격에서 차지하는 비율로, 전세가율이 70%를 넘지 않는 것이 좋다.
또 임대인이 집을 담보로 대출을 받았거나, 세금 체납으로 압류된다면 세입자의 보증금은 선순위 권리자들 뒤로 밀려나게 된다. 따라서 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 내 보증금보다 우선되는 선순위 권리가 무엇이 있는지, 그 금액은 얼마인지 확인해야 한다.
만약 건축물대장의 상단에 굵게 ‘위반건축물’이라고 표기되어 있거나 ‘비고’란 등에 위반 사실이 기재되어 있을 경우 해당 건물은 계약을 피하는 게 좋다. 가끔 지하실이나 옥탑방을 창고용 등으로 승인받고 몰래 주거로 개조하여 세를 주는 경우가 있다. 계약 전 건축물대장과 등기부를 대조하여 모두 주택 용도인지 확인해야 한다.
계약 체결 시 확인할 사항
✅임대인 신원 확인 ✅계약서 필수 기재사항 ✅특약조항 작성 ✅공인중개사 체크
전세 계약에서는 임대인이 계약의 직접 당사자이며, 간혹 타인이 임대인 행세를 하며 사기를 저지르는 경우가 있으므로 임대인의 신원은 정확히 확인해야 한다.
대부분 전세 계약은 공인중개사를 통해 이루어진다. 부동산이 관할지역 관청(시, 군, 구)에 등록되어 있는 곳인지 확인하기 위해, 공인중개사사무소에 ‘공인중개사사무소등록증’이 게시되어 있는지 살펴본다. 서울시 부동산정보포털 등을 통해 담당 중개사가 실제 그 사무소 소장(대표)인지 확인할 수 있다.
계약 체결 후 확인할 사항
✅전입신고 절차 ✅확정일자 신청 ✅전세보증보험 가입 ✅기존 임차인 권리 확인
보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 지방자치단체(읍・면・동)에 계약 내용을 신고해야 한다. 미신고시 100만 원 이하의 과태료 부과 대상에 해당되며, 무엇보다 임대차 계약 신고를 하였을 때 임차인 권리를 공적으로 입증할 수 있다는 점에서 반드시 필요하다.
확정일자란 임대차 계약이 있었다는 사실을 공적으로 인정받은 날짜를 의미하며, 만약 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 부쳐질 경우 우선변제권을 행사하는 기준이 된다. 즉, 확정일자를 기준으로 보증금이 우선순위를 갖게 된다.
출처 : 내 손안에 서울